종부세 인구감소지역 주택 특례 2026 — 세컨드홈 9억까지 1주택, 올해 말 일몰

종부세 인구감소지역 특례는 1주택자가 지방 인구감소지역에 이른바 ‘세컨드홈’을 한 채 더 사도 종합부동산세에서 1세대 1주택자 지위를 유지해 주는 제도입니다. 2026년 2월 시행령 개정으로 대상 주택의 공시가격 기준이 4억 원에서 9억 원으로 크게 올라 강릉·속초 같은 인기 지역의 웬만한 아파트도 사정권에 들어왔는데, 취득 기한은 2026년 12월 31일로 얼마 남지 않았습니다. 요건과 신청 방법을 차례로 정리합니다.

인구감소지역 주택 특례란?

종부세는 1세대 1주택자에게 기본공제 12억 원(그 외는 인별 9억 원)과 고령자·장기보유 세액공제를 주는데, 집이 두 채가 되는 순간 이 혜택이 사라지는 것이 원칙입니다. 조세특례제한법 제71조의2는 여기에 예외를 뒀습니다. 1세대 1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 인구감소지역 주택 1채를 취득하면, 그 주택은 주택 수 계산에서 빼고 계속 1세대 1주택자로 보는 것입니다. 양도소득세에서도 기존 주택의 12억 비과세·장기보유특별공제(최대 80%)가 유지됩니다.

2026년 기준 대상 지역은 수도권과 광역시 구(區) 지역을 뺀 비수도권 인구감소지역이며, 2025년 8월 정부 발표로 강릉·동해·속초·인제·익산·김천·경주·사천·통영 등 인구감소’관심’지역 9곳이 추가됐습니다. 우리 동네가 대상인지는 아래 신청 방법의 국세청 안내에서 확인할 수 있습니다.

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적용 요건 — 나도 되나?

구분	요건	비고
기존 보유	1세대 1주택	기존 주택과 같은 시·군·구 소재면 제외
신규 취득	인구감소지역 주택 1채	2024.1.4~2026.12.31 취득분
가격 기준	공시가격 9억 원 이하	2026년 취득분부터·일부 수도권 접경지역은 4억 원
효과	1세대 1주택자 간주	공제 12억+세액공제 최대 80% 유지

30초 자가진단 — 다음 세 가지에 모두 해당하면 특례 검토 대상입니다.

✔ 현재 1세대 1주택이다
✔ 기존 집과 다른 시·군·구의 비수도권 인구감소(관심)지역 주택을 2024년 1월 4일 이후 취득했다(또는 올해 안에 취득 예정이다)
✔ 그 집의 공시가격이 9억 원 이하다(2025년 이전 취득분은 4억 원 이하)

가격 기준 상향은 시기가 중요합니다. 2025년 8월 발표된 개편이 2026년 2월 시행령 공포로 확정되면서 9억 원 기준은 2026년 취득분부터 적용되고, 그 전에 취득한 주택은 종전 4억 원 기준을 따릅니다. “이제 9억까지 된다더라”만 듣고 2025년에 산 7억짜리 집을 신청하면 어긋날 수 있으니, 경계 사례는 반드시 관할 세무서나 국세상담센터(126)에서 확인하세요.

얼마나 줄어드나 — 예시 계산

서울에 공시가격 10억 원 아파트를 가진 1주택자가 강릉의 공시가격 3억 원 주택을 2026년에 취득한 경우를 보겠습니다(공정시장가액비율 60% 기준).

특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보므로 과세표준은 (10억+3억−12억)×60% = 6,000만 원입니다. 신청하지 않으면 2주택자로서 인별 9억 공제만 받아 (10억+3억−9억)×60% = 2억 4,000만 원 — 과세표준이 4배로 뜁니다. 여기에 특례가 적용되면 만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 합산 최대 80%까지 세액에서 추가로 덜 수 있지만, 특례가 깨지면 이 세액공제 자체가 사라집니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

주의할 점 하나 — 특례 주택이 주택 수에서 빠진다고 해서 그 집 세금이 면제되는 것은 아닙니다. 위 계산처럼 공시가격은 과세표준에 합산되고, 공제·세액공제 혜택만 1주택자 기준으로 유지되는 구조입니다.

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신청 방법 — 9월 16~30일

특례는 종부세 합산배제·과세특례 신고 기간인 매년 9월 16일~30일에 신청합니다. 순서는 세 단계입니다.

① 홈택스 로그인 → 세금신고 → 종합부동산세 → 합산배제·과세특례 신고(서면 신고는 관할 세무서)
② 1세대 1주택자 계산방법 적용(과세특례) 항목에서 인구감소지역 주택을 선택하고 취득일·공시가격 확인
③ 제출 후 11월 말 고지서에 반영 여부 확인 — 한 번 신청하면 소유·요건 변동이 없는 한 다음 해부터 재신청 없이 계속 적용됩니다

9월을 놓쳤다면 12월 1~15일 납부 기간의 자진신고로 반영을 시도할 수 있는지 관할 세무서에 문의해 보세요. 국세상담센터 126에서도 사전 상담이 가능합니다.

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주의사항 — 흔한 실수 4가지

① 신청 안 하면 적용도 없다 — 요건을 갖춰도 9월에 신청하지 않으면 2주택자로 고지됩니다.
② 같은 시·군·구는 안 된다 — 기존 집이 있는 지역 안에서 한 채를 더 사면 특례 대상이 아닙니다.
③ 1채까지만 — 이 특례는 1세대 1주택자가 인구감소지역 주택 1채를 추가하는 경우가 기본입니다. 여러 채를 사면 대상에서 벗어날 수 있습니다.
④ 일몰이 코앞 — 2026년 12월 31일까지 취득분에만 적용됩니다. 잔금·등기 일정이 해를 넘기면 특례를 놓칠 수 있으니 취득 시기를 계획적으로 잡으세요. 연장 논의가 나오더라도 확정 전까지는 현행 일몰을 기준으로 판단해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 이미 2주택인데 인구감소지역 주택을 사면 혜택이 있나요?

이 특례는 1세대 1주택자가 1채를 추가 취득하는 경우가 기본 구조입니다. 다주택 상태에서의 취득은 적용 여부가 사안마다 다르므로 관할 세무서나 126에서 개별 확인이 필요합니다.

Q2. 취득세도 감면되나요?

2026년 7월 기준, 무주택·1주택자가 인구감소지역 주택을 유상 취득하면 취득세 25%(지자체 조례로 최대 50%, 한도 150만 원) 감면이 2026년 말까지 운영되고 있습니다. 다만 3년 내 매각·증여하면 추징되며, 세부 요건은 관할 시·군·구청에서 확인하세요.

Q3. 준공 후 미분양 주택에도 비슷한 특례가 있다던데요?

있습니다. 비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득하는 경우에도 1세대 1주택 지위를 유지하는 특례가 운영되며, 2026년 2월 시행령 개정으로 가액 기준이 6억 원에서 7억 원으로 올랐습니다. 취득 기간 등 세부 요건이 다르니 국세청 안내를 확인하세요.

Q4. 한 번 신청하면 매년 다시 해야 하나요?

아닙니다. 최초 신청 후 소유 관계나 요건에 변동이 없으면 다음 해부터는 재신청 없이 계속 적용됩니다. 다만 기존 주택을 팔거나 요건이 달라지면 그해 9월에 변동 내용을 신고해야 합니다.

마무리

인구감소지역 특례는 “지방에 집 한 채 더”를 고민하는 1주택자에게 종부세·양도세 양쪽에서 1주택 지위를 지켜 주는, 지금 시점 가장 강력한 세컨드홈 지원 장치입니다. 다만 9억 기준의 적용 시점, 같은 시·군·구 배제, 그리고 올해 말 일몰까지 — 날짜가 갈라놓는 함정이 유난히 많은 제도이니 취득 전에 요건을 먼저 맞춰 보시기 바랍니다.

다음 편 예고 — 종부세 납부·분납 2026(12월 1~15일, 250만 원 초과 분납)을 다룹니다.

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공식 출처: 조세특례제한법 제71조의2(국가법령정보센터) · 국세청 종합부동산세 신고안내 · 홈택스

본 내용은 2026년 7월 기준이며 제도·금액·일정은 변경될 수 있습니다. 개별 적용 여부는 신청 전 반드시 관할 세무서 또는 국세상담센터(126)에서 확인하세요. 최종 확인일: 2026-07-26.