종부세 부부 공동명의 특례 2026 — 18억 vs 12억+공제 80% 비교
핵심 요약 — 부부 공동명의 1주택은 기본적으로 각자 9억 원씩, 합계 18억 원이 공제됩니다. 여기에 1세대 1주택자 특례를 신청하면 공제는 12억 원으로 줄지만 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 신청은 매년 9월 16~30일 홈택스·관할 세무서에서 하며, 한 번 신청하면 변동이 없는 한 계속 적용됩니다. 2026년 2월 개정으로 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있게 됐습니다.
종부세 부부 공동명의 특례는 “18억 공제”와 “12억+세액공제” 중 유리한 쪽을 고르는 제도입니다. 공동명의가 무조건 유리하다는 말도, 특례 신청이 무조건 이득이라는 말도 절반만 맞습니다. 이 글은 두 방식의 차이와 유불리 판단 기준, 2026년 달라진 신청 규정 한 가지를 정리합니다.
부부 공동명의 종부세, 기본은 ‘각자 9억 공제’
종합부동산세는 세대가 아니라 사람별(인별)로 매기는 세금입니다. 매년 6월 1일 기준 소유자에게 12월에 고지되며, 개인별 주택 공시가격 합계에서 9억 원을 공제합니다(단독명의 1세대 1주택자는 12억 원). 부부가 한 집을 50 대 50으로 공동명의하면 지분 공시가격이 각자 계산되므로, 공시가격 18억 원까지는 종부세가 나오지 않는 구조가 됩니다. 2026년 5월 기준 생활법령정보에서 확인되는 현행 기준입니다.
▼ 더 알아보기 — 재산세 종부세 차이 2026 — 둘 다 내는 사람은? 9억·12억 기준 총정리
특례를 신청하면 — 12억 공제 + 세액공제 최대 80%
부부 공동명의 1주택자가 9월에 1세대 1주택자 과세특례(종합부동산세법 제10조의2)를 신청하면, 부부 중 1명을 납세의무자로 해서 단독명의 1주택자와 같은 방식으로 계산합니다. 공제금액은 18억 원에서 12억 원으로 줄지만, 단독명의 1주택자만 받는 두 가지 세액공제가 열립니다.
| 구분 | 고령자 세액공제 | 장기보유 세액공제 |
|---|---|---|
| 기준 | 납세의무자 연령 | 보유 기간 |
| 공제율 | 60세 20% / 65세 30% / 70세 40% | 5년 20% / 10년 40% / 15년 50% |
| 한도 | 두 공제 합산 최대 80% | |
예를 들어 납세의무자가 만 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면 40%+50%가 되지만 한도에 걸려 산출세액의 80%를 공제받습니다. 연령·보유기간은 납세의무자로 선택된 배우자 기준으로 따집니다.
18억 vs 12억+80%, 뭐가 유리할까
| 구분 | 특례 미신청(기본) | 특례 신청 |
|---|---|---|
| 공제금액 | 각자 9억(합 18억) | 12억(납세의무자 1명) |
| 세액공제 | 없음 | 고령자+장기보유 최대 80% |
| 대체로 유리한 경우 | 공시가격 18억 이하 연령·보유기간 짧음 |
공시가격 높고 고령·장기보유 |
예시 계산 — 공시가격 20억 원 아파트를 50 대 50 공동명의한 경우. 미신청이면 각자 10억−9억=1억 원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준이 각자 6,000만 원입니다. 특례를 신청하면 20억−12억=8억 원의 60%인 과세표준 4억 8,000만 원에서 세액을 구한 뒤, 70세·15년 보유라면 산출세액의 80%를 공제합니다. 과세표준만 보면 미신청이 작지만, 공제율이 높은 부부는 특례가 역전하는 경우가 많습니다. 실제 세액은 홈택스 간이세액계산(모의계산)으로 두 방식을 모두 돌려 비교한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
30초 자가진단
- 부부 공동명의 주택 1채 외에 다른 주택이 없다 → 특례 신청 대상입니다.
- 공시가격 18억 이하 + 지분 50 대 50 → 신청하지 않아도 종부세가 없을 가능성이 큽니다.
- 납세의무자로 할 배우자가 60세 이상이거나 5년 이상 보유 → 모의계산으로 유불리 비교가 필요합니다.
함정 하나 — 지분이 60 대 40처럼 다르면 공시가격 18억 이하라도 지분 큰 쪽이 9억을 넘을 수 있습니다(18억×60%=10.8억). 공동명의라고 자동으로 안심 구간이 되는 것은 아닙니다.
2026년 달라진 것 — 납세의무자를 부부가 고른다
종전에는 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 되고, 지분이 같을 때만 선택할 수 있었습니다. 2026년 2월 27일 공포·시행된 종합부동산세법 시행령 개정(대통령령 제36132호, 제5조의2 제3항)으로 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있게 바뀌었습니다. 연령이 높거나 보유기간이 긴 배우자를 지분과 무관하게 납세의무자로 선택해 세액공제를 키울 수 있다는 뜻입니다. 아직 “지분율 큰 사람이 내야 한다”로 안내하는 글이 많은데, 2026년 부과분부터는 구버전 정보입니다.
▼ 더 알아보기 — 재산세 납부기간 2026 — 7월 16~31일, 조회·납부방법·분납 총정리
신청 방법 — 9월 16~30일, 한 번이면 계속
- 기간: 매년 9월 16일~30일. 이 기간에 신청해야 그해 12월 고지분부터 적용됩니다.
- 방법: 홈택스(hometax.go.kr) 로그인 → 세금신고 → 종합부동산세 → 합산배제·과세특례 신고(신청) 메뉴, 또는 손택스 앱·관할 세무서 서면 신청.
- 계속 적용: 최초 1회 신청하면 이후 변동이 없는 한 다시 신청할 필요가 없습니다. 다만 주택을 추가로 취득하는 등 요건이 달라지면 변동 신고 의무가 있습니다.
마무리 — 모의계산 한 번이 몇십만 원을 가릅니다
부부 공동명의 종부세는 “18억 공제”와 “12억+최대 80% 공제”라는 두 갈래 중 고르는 선택 문제입니다. 공시가격이 18억을 넘고 고령·장기보유에 해당한다면 9월 특례 신청 전에 홈택스 모의계산으로 두 경우를 꼭 비교해 보세요. 수급·적용 여부의 최종 판단은 관할 세무서와 국세상담센터(126)가 기준입니다.
다음 편 예고 — 종부세 납부유예 2026 — 1주택·60세 이상 조건 4가지와 신청기한을 다룹니다.
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출처: 찾기쉬운 생활법령정보 — 종합부동산세(2026. 5. 15. 기준) · 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 개정이유(대통령령 제36132호, 2026. 2. 27.) · 국세청 홈택스
본 내용은 2026년 7월 기준이며 제도·금액·일정은 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 홈택스·국세상담센터(126) 등 공식 채널에서 최신 정보를 확인하세요. 최종 확인일: 2026-07-21.
