임차권등기 전세권설정 차이 2026 — 비용·동의·경매신청 총정리
핵심 요약
- 임차권등기는 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때, 전세권설정은 계약을 시작할 때 쓰는 제도다.
- 임차권등기명령은 집주인 동의가 필요 없다(법원 결정). 전세권설정은 집주인이 등기에 협력해야 가능하다.
- 임차권등기는 보증금과 무관한 정액, 전세권설정은 전세금의 0.2% + 지방교육세.
- 임차권등기명령에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
임차권등기와 전세권설정 사이에서 고민 중이라면 판단 기준은 하나다. 계약이 이미 끝났는가. 끝났는데 보증금을 못 받았다면 선택지는 임차권등기명령뿐이고, 계약 전이라면 전세권설정이 후보에 오른다. 둘은 대체재가 아니라 쓰는 시점이 다른 제도다.
목차
임차권등기와 전세권설정, 무엇이 다른가
임차권등기는 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 법원 결정이고, 전세권설정은 민법 제303조 이하의 물권 등기다.
| 구분 | 임차권등기 | 전세권설정등기 |
|---|---|---|
| 근거 | 주택임대차보호법 제3조의3 | 민법 제303조·제318조 |
| 쓰는 시점 | 임대차 종료 후 보증금 미반환 | 계약 시작 시점 |
| 집주인 동의 | 필요 없음(법원 결정) | 필요(등기 협력·인감) |
| 비용 성격 | 보증금과 무관한 정액 | 전세금의 0.2% + 지방교육세 |
| 비용 부담 | 임대인에게 청구 가능 | 통상 임차인 부담 |
| 경매 신청 | 지급명령·소송으로 집행권원 확보 후 | 반환 지체 시 바로 경매 청구 |
임차권등기가 끝나면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있었다면 이사·전출해도 효력이 유지된다.
▼ 더 알아보기 — 임차권등기명령 2026 — 대항력 지키는 방법
임차권등기·전세권설정 비용 비교 — 정액과 0.2%
차이가 가장 크게 벌어지는 지점이다. 전세권설정은 등록면허세가 전세금액의 0.2%(1천분의 2)로 매겨지고 그 20%가 지방교육세로 붙어, 보증금이 클수록 비용이 그대로 커진다.
보증금 3억 원으로 전세권을 설정하는 경우를 계산해 보면 — 등록면허세 300,000,000원 × 0.2% = 600,000원, 지방교육세 600,000원 × 20% = 120,000원. 세금만 720,000원이다. 보증금 1억 원이면 같은 방식으로 240,000원. 등기신청수수료와 법무사 대행 보수는 별도다.
반면 임차권등기명령은 인지대·송달료와 등기 비용이 보증금 액수와 무관하게 고정된다. 3억이든 1억이든 같다. 항목별 금액은 전자소송 사이트의 비용 안내에서 확인한다.
결정적인 차이가 하나 더 있다. 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 전세권설정 비용에는 이런 청구 근거 조항이 없어 통상 임차인이 부담한다.
▼ 더 알아보기 — 전입신고 확정일자 2026 — 보증금 지키는 순서
나는 어느 쪽인가 — 3줄 자가진단
자기 상황에 해당하는 한 줄만 보면 된다.
- ☑ 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다 → 임차권등기명령. 이사를 가야 한다면 등기 완료를 확인한 뒤 움직인다.
- ☑ 계약 전인데 전입신고를 할 수 없는 사정이 있다(법인 명의 계약 등) → 전세권설정을 검토한다. 단 집주인 동의가 전제다.
- ☑ 계약 전이고 전입신고·확정일자가 가능하다 → 그 두 가지로 대항력·우선변제권이 확보된다(비용 0원).
권리관계는 계약 형태에 따라 달라진다. 판단이 서지 않으면 대한법률구조공단(132)에서 확인하는 것이 안전하다.
신청 경로와 준비물
화면 메뉴 경로는 이렇다.
- 임차권등기명령 신청 — 대한민국 법원 전자소송 → 서류 제출 → 민사 신청 → 임차권등기명령신청. 관할은 주택 소재지 지방법원·지원 또는 시·군 법원.
- 등기 반영 확인 — 대법원 인터넷등기소에서 등기열람·발급 → 부동산 → 열람하기. 등기부에 임차권등기가 올라온 것을 확인한 뒤 이사한다.
- 전세권설정 등록면허세 신고 — 위택스에서 신고하기 → 등록면허세(등록분). 집주인의 등기필정보·인감증명서가 필요하다.
어느 쪽이든 등기는 순위를 지키는 장치이지 돈을 받아내는 절차가 아니다. 회수는 지급명령·반환소송이 따로 필요하다.
▼ 더 알아보기 — 전세보증금 지급명령 2026 — 소송비용 10분의 1로 받아내는 절차
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 해뒀는데 전세권설정도 해야 하나요?
전입신고와 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 생기고 비용도 들지 않습니다. 전세권설정은 전입신고를 할 수 없는 사정이 있을 때 검토하는 선택지이며, 유불리는 상황마다 달라집니다.
집주인이 반대하면 임차권등기를 못 하나요?
임차권등기명령은 법원의 결정이므로 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 2023년 4월 18일 개정(법률 제19356호, 2023년 7월 19일 시행)으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있게 되어, 임대인이 연락을 피해도 절차가 멈추지 않습니다.
임차권등기에 쓴 비용을 집주인에게 받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 청구 방법은 관할 법원이나 법률구조기관에서 확인하세요.
정리
계약이 끝났으면 임차권등기, 시작하는 중이면 전세권설정 — 이게 전부다. 비용은 임차권등기가 정액에 임대인 청구 근거까지 있는 반면, 전세권설정은 보증금이 클수록 부담이 커진다.
다음 편 예고 — 임차권등기 말소 절차와 보증금을 받은 뒤의 순서를 다룹니다.
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출처 — 국가법령정보센터(주택임대차보호법 제3조의3, 민법 제303조·제318조, 지방세법 제28조), 찾기쉬운 생활법령정보, 대한민국 법원 전자소송, 위택스
본 내용은 2026년 8월 기준이며 법령·세율·수수료는 변경될 수 있습니다. 신청 전 위 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하시고, 개별 사안의 법적 판단은 대한법률구조공단(132) 등 전문기관에 문의하세요. 최종 확인일: 2026-08-02
