종부세 1세대 1주택 특례 2026 — 일시적 2주택·상속·지방 저가주택 조건 총정리
핵심 요약
① 이사(일시적 2주택)·상속·지방 저가주택 때문에 2주택이 된 사람은 종부세 1세대 1주택 특례를 신청하면 1주택자로 판정됩니다.
② 효과: 기본공제 9억 → 12억 원 + 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 유지.
③ 지방 저가주택은 공시가격 4억 원 이하 1채(수도권·광역시·특별자치시 밖)까지 인정.
④ 신청은 매년 9월 16~30일, 홈택스·손택스·서면. 한 번 신청하면 변동 없는 한 계속 적용.
⑤ 단, 세금이 0이 되는 건 아닙니다 — 특례 주택 공시가격도 과세표준에는 합산됩니다.
종부세 1세대 1주택 특례는 “집이 두 채가 됐는데 12억 공제를 계속 받을 수 있나?”라는 질문에 대한 답입니다. 이사하려고 새집을 먼저 샀거나, 부모님 집을 상속받았거나, 시골에 작은 집 한 채를 더 뒀다면 — 요건만 맞으면 종부세에서는 여전히 1주택자입니다. 2026년 7월 기준 요건과 신청 방법을 정리했습니다.
종부세 1세대 1주택 특례란? — 주택 수에서만 빼주는 제도
종합부동산세는 사람별로 주택 공시가격 합계에서 9억 원을 공제하지만, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받고 연령·보유기간에 따른 세액공제까지 적용받습니다(국세청, 2026년 7월 기준). 문제는 이사·상속처럼 어쩔 수 없는 사정으로 잠시 2주택이 되는 순간 이 혜택이 통째로 사라진다는 것 — 그래서 종합부동산세법은 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 세 가지를 1주택자 판정 때 주택 수에서 제외해 줍니다.
임대주택 합산배제와는 구조가 다릅니다. 합산배제는 해당 주택 공시가격을 과세표준에서 아예 빼 주지만, 1세대 1주택 특례는 주택 수 계산에서만 빼고 공시가격은 합산합니다. 대신 공제액이 12억으로 커지고 세액공제가 살아나는 방식입니다.
▼ 더 알아보기 — 종부세 합산배제 신고 2026 — 임대주택을 세금에서 빼는 조건
특례 3가지 — 나는 해당할까?
| 유형 | 핵심 요건 | 한도·기간 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 1주택자가 새집 취득 후 3년 안에 종전 주택 양도 | 3년 내 못 팔면 경감세액 추징 |
| 상속주택 | 상속개시일부터 5년 이내 또는 지분 40% 이하 또는 지분 공시가 수도권 6억·밖 3억 이하 | 지분·저가 요건 해당 시 기간 제한 없음 |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억 원 이하 + 수도권·광역시·특별자치시 밖 | 1채만 인정(2채 이상 ✗) |
30초 자가진단 — 본채 1채 외에 다음 중 하나라면 특례 대상입니다.
- 이사하려고 새집을 샀고, 옛집을 3년 안에 팔 계획이다 (새집 취득 시기 제한은 없음)
- 부모님 집을 상속받았다 — 5년이 안 지났거나, 내 지분이 40% 이하다
- 비수도권 군·소도시에 공시가 4억 이하 집이 딱 1채 있다
지방 저가주택은 원칙적으로 수도권이면 안 되지만, 인구감소·접경지역인 경기 가평·연천군, 인천 강화·옹진군은 예외로 인정됩니다(국세청 안내, 2026년 7월 기준). 한편 부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우는 별도의 공동명의 1주택자 특례로 12억 공제와 세액공제 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
▼ 더 알아보기 — 종부세 부부 공동명의 특례 2026 — 유리한 쪽 고르는 법
특례를 받으면 뭐가 달라지나 — 예시 계산
예시 — 서울 공시가 10억 아파트에 살면서 전남 군 지역 공시가 3억 시골집을 한 채 둔 60대 A씨(보유 10년)의 경우를 보면:
- 특례 신청 시: 1주택자 판정 → (10억+3억−12억) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 6,000만 원. 서울 집 몫의 세액에는 고령자·장기보유 세액공제도 적용됩니다.
- 신청 안 하면: 2주택자 → (13억−9억) × 60% = 과세표준 2억 4,000만 원. 세액공제는 0.
같은 집을 갖고도 과세표준이 4배 벌어집니다. 세액공제는 만 60세 이상(연령)과 5년 이상 보유(기간)를 합쳐 최대 80%까지 가능하며, 실제 세액은 홈택스 모의계산이나 국세상담센터 126에서 확인하는 것이 정확합니다.
신청 방법 — 9월 16~30일, 한 번 신청하면 계속 적용
특례는 자동 적용이 아니라 신청해야 11월 고지서에 반영됩니다.
- 국세청이 매년 9월 초 특례 예상 대상자에게 안내문을 보냅니다(2025년 약 5만 명).
- 9월 16~30일에 홈택스·손택스에서 ‘종합부동산세 과세특례 신고(신청)’ 화면으로 전자신청하거나, 관할 세무서에 서면 제출합니다. 기존 신청 내용이 미리채움으로 제공됩니다.
- 한 번 신청하면 소유권·지분 등 변동이 없는 한 다음 해부터 재신청이 필요 없습니다. 양도·상속지분 변경 등 변동이 생겼을 때만 다시 신고합니다.
과세 기준은 매년 6월 1일 보유 현황입니다. 재산세·종부세가 한 해에 어떻게 흘러가는지는 아래 글에 정리돼 있습니다.
▼ 더 알아보기 — 재산세 납부기간 2026 — 조회·납부방법 총정리
주의사항 — 흔한 실수 4가지
- “특례 = 그 집 세금 면제”가 아닙니다. 특례 주택 공시가격도 과세표준에 합산됩니다. 공제액과 세액공제가 달라질 뿐입니다.
- 일시적 2주택은 3년이 지나면 추징됩니다. 종전 주택을 3년 내 양도하지 못하면 경감받은 세액에 이자상당가산액까지 더해 내야 합니다.
- 지방 저가주택이 2채면 전부 안 됩니다. 4억 이하라도 1채일 때만 특례가 적용됩니다.
- 9월을 놓쳤다면 12월 1~15일 납부 기간에 자진신고로 반영할 수 있는지 관할 세무서나 126에서 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
새집을 산 지 한참 됐는데 일시적 2주택 특례가 되나요?
신규 주택의 취득 시기 자체에는 제한이 없습니다(양도소득세와 다른 점). 다만 신규 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 양도해야 하며, 못 지키면 경감세액이 추징됩니다.
상속받은 지 5년이 넘었는데도 특례가 되나요?
지분이 40% 이하이거나, 소유 지분 상당 공시가격이 수도권 6억(밖 3억) 원 이하라면 기간 제한 없이 계속 주택 수에서 제외됩니다. 5년 요건은 그 외의 상속주택에 적용됩니다.
특례를 받으면 시골집에는 세금이 아예 안 붙나요?
아닙니다. 종부세 과세표준에는 시골집 공시가격도 합산되고, 재산세는 별도로 정상 부과됩니다. 특례는 1주택자 판정(12억 공제·세액공제)에만 영향을 줍니다.
작년에 특례를 신청했는데 올해 또 해야 하나요?
소유권·지분·면적 등 변동이 없으면 다시 신청할 필요가 없습니다. 다만 종전 주택을 팔았거나 지분이 바뀌는 등 변동이 있으면 9월에 다시 신고해야 합니다.
마무리 — 함께 보면 좋은 글
2주택이 됐다고 12억 공제를 포기할 이유는 없습니다. 위 세 가지 중 하나에 해당하면 9월 달력에 신청 기간부터 표시해 두세요.
- 종부세 납부유예 2026 — 1주택·60세 이상이면 팔 때까지 미룬다?
- 종부세 부부 공동명의 특례 2026 — 18억 vs 12억+공제 80%
- 종부세 합산배제 신고 2026 — 임대주택을 세금에서 빼는 조건
다음 편 예고 — 종부세 인구감소지역 주택 특례 2026(세컨드홈 공시가 9억까지 주택 수 제외)을 다룹니다.
공식 출처: 국세청 — 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례 · 홈택스 — 종합부동산세 신고·모의계산
본 내용은 2026년 7월 기준이며 제도·금액·일정은 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 국세청·홈택스 등 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하세요. 최종 확인일: 2026-07-26.
