전세보증금 반환소송 2026 — 비용·기간·강제집행 총정리

전세보증금 반환소송은 내용증명도, 지급명령도 통하지 않을 때 꺼내는 마지막 법적 절차입니다. 계약 만기가 지났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 법원 판결을 받아 임대인 재산을 강제로 현금화하는 길이 열립니다. 특히 지급명령에 임대인이 이의신청을 하면 사건은 자동으로 이 소송 절차로 넘어옵니다.

2026년 8월 기준으로 비용 계산법, 걸리는 기간, 그리고 많은 세입자가 놓치는 연 12% 지연이자의 정확한 조건까지 순서대로 정리했습니다.

목차읽는 데 약 6분

전세보증금 반환소송이란?

임대차계약이 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 반환을 청구하는 민사소송입니다. 확정 판결문은 집행권원이 되어, 임대인이 끝까지 버텨도 부동산 경매·통장 압류로 회수할 수 있습니다.

더 간단한 절차인 지급명령과의 관계도 알아두면 좋습니다. 지급명령은 비용이 소송의 10분의 1 수준이지만, 임대인이 2주 안에 이의신청을 하면 사건은 자동으로 반환소송으로 넘어갑니다. 이때 이미 낸 지급명령 인지대는 소송 인지대에 충당되므로 버리는 돈이 아닙니다.

▼ 더 알아보기 — 전세보증금 지급명령 2026 — 소송비용 10분의 1로 보증금 받아내는 절차 총정리

30초 자가진단 — 지금 소송 단계인가?

☑ 계약 만기(또는 해지 통지 효력 발생)가 지났고 보증금을 못 받았다
☑ 내용증명을 보냈는데도 임대인이 무응답이거나, 지급명령에 이의신청이 들어왔다
☑ 임대인 주소를 알고 있다(주소를 몰라 공시송달이 필요한 경우는 처음부터 소송으로)

세 가지에 모두 해당하면 반환소송을 검토할 단계입니다. 정확한 판단은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 무료 상담으로 확인하세요.

비용 — 인지대·송달료 얼마나 드나

법원에 내는 비용은 인지대와 송달료 두 가지입니다. 보증금 액수(소가)에 따라 정해집니다.

인지대는 1억~10억 원 구간이면 「소가 × 0.4% + 55,000원」으로 계산하고, 전자소송으로 내면 10%가 할인됩니다. 송달료는 1회 5,500원 × 당사자 수 × 15회분입니다(2026년 8월 기준, 실제 납부액은 법원 산정 기준을 따릅니다).

예시 계산 — 보증금 2억 원을 전자소송으로 청구하면: 인지대 855,000원 × 0.9 = 769,500원 + 송달료 165,000원 = 약 93만 4,500원. 승소하면 이 비용은 패소자 부담 원칙에 따라 소송비용액 확정 신청을 거쳐 임대인에게 청구할 수 있고, 변호사를 선임했다면 보수도 대법원 규칙이 정한 기준 금액 안에서 일부 돌려받을 수 있습니다.

지연이자 연 12% — 언제부터 붙나

반환소송의 실익을 좌우하는 게 지연이자입니다. 구간별로 이율이 다릅니다.

가장 흔한 실수가 세 번째 줄입니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계라서, 임차인이 집을 점유하고 있는 동안에는 지연이자가 발생하지 않습니다. 이자를 받으려면 집을 비우고 열쇠를 돌려주는 등 인도(또는 인도의 제공)를 마쳐야 합니다.

그런데 보증금을 못 받은 채 그냥 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 그래서 순서가 중요합니다 — 임차권등기를 먼저 마치고 이사해야 권리를 지키면서 지연이자도 받을 수 있습니다.

▼ 더 알아보기 — 임차권등기명령 2026 — 보증금 못 받고 이사할 때, 대항력 지키는 방법

예시 계산 — 보증금 2억 원, 임차권등기 후 이사(인도)하고 30일 뒤 소장이 송달됐고, 송달 150일 뒤에 받았다면: 연 5% 구간 30일 약 82만 원 + 연 12% 구간 150일 약 986만 원 = 지연이자만 약 1,068만 원입니다. 임대인이 버틸수록 세입자가 아니라 임대인이 손해를 보는 구조입니다.

절차와 기간 — 1심 통상 3~6개월

1단계. 대법원 전자소송 사이트에서 소장을 접수합니다(서류제출 → 민사 서류 → 소장). 계약서·계약 종료 통지 내역(문자·내용증명)·등기부등본을 첨부하고, 인지대·송달료를 납부합니다.

2단계. 법원이 임대인에게 소장 부본을 송달합니다. 임대인은 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 하고, 내지 않으면 법원은 변론 없이 원고 승소 판결을 선고할 수 있습니다(민사소송법 제256조·제257조 무변론 판결). 다툴 게 없는 보증금 사건에서 자주 나오는 결말입니다.

3단계. 답변서가 들어오면 변론기일을 거쳐 판결이 선고됩니다. 1심은 통상 3~6개월 안팎이며(사건·법원에 따라 다름), 판결 확정 후에도 안 주면 강제집행으로 넘어갑니다.

관할은 임대인 주소지 법원이 원칙이지만, 보증금 지급 의무의 이행지인 임차인 주소지 법원이 인정되는 경우가 많습니다. 소장 접수 전 관할 법원은 전자소송 안내나 132 상담으로 확인하세요.

승소 후 — 판결문으로 회수하는 3가지 방법

판결이 확정돼도 임대인이 안 주면, 판결문(집행권원)으로 강제집행을 신청합니다. 살던 집 부동산 강제경매, 임대인 통장의 채권 압류·추심, 유체동산 압류가 대표 수단입니다. 임대인 재산을 모르면 법원에 재산명시·재산조회를 신청해 찾아낼 수 있습니다.

흔한 오해 3가지

“판결 나면 법원이 알아서 돈을 준다” ✗ — 판결은 집행권원일 뿐, 회수는 강제경매·압류를 별도로 신청해야 합니다.

“살면서 소송하면 이자까지 받는다” ✗ — 거주 중에는 동시이행 관계로 지연이자가 붙지 않고, 판결도 “집을 인도받음과 동시에 지급하라”는 형태가 됩니다.

“소송비용은 무조건 내 돈” ✗ — 승소하면 인지대·송달료, 변호사 보수 일부까지 패소자에게 청구할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 보증금이 3,000만 원 이하면 더 빠른 절차가 있나요?

네. 소가 3,000만 원 이하는 소액사건심판 대상이라 절차가 간소하고, 법원이 이행권고결정을 먼저 보내 임대인이 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 원룸·오피스텔 보증금이라면 먼저 검토하세요.

Q2. 변호사 없이 셀프 소송이 가능한가요?

가능합니다. 다툼 없는 보증금 사건은 전자소송으로 본인이 직접 진행하는 경우가 많습니다. 다만 임대인이 적극적으로 다투거나 보증금이 크면 대한법률구조공단(132)이나 변호사 상담을 먼저 받아보는 게 안전합니다.

Q3. 임대인이 “다음 세입자 구해지면 준다”고 버팁니다. 소송에서 통하나요?

새 세입자 확보는 법적인 보증금 반환 조건이 아닙니다. 계약이 종료됐다면 반환 의무는 이미 발생한 상태이므로 소송에서 유효한 항변이 되기 어렵습니다. 다만 개별 사건의 판단은 법원 몫이므로 132 상담으로 확인하세요.

Q4. HUG 전세보증금 반환보증에 가입돼 있는데도 소송해야 하나요?

보증보험에 가입돼 있다면 소송 전에 보증기관 이행청구가 훨씬 빠른 길입니다. 보증기관이 보증금을 먼저 지급하고 임대인에게 구상하는 구조이므로, 가입 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.

마무리 — 소송은 끝이 아니라 회수의 시작

전세보증금 반환소송은 시간이 걸리지만, 연 12% 지연이자와 패소자 비용 부담 때문에 시간이 갈수록 불리해지는 쪽은 임대인입니다. 핵심 순서만 기억하세요 — 임차권등기 먼저, 이사(인도)로 지연이자 스타트, 전자소송 접수, 무변론이면 속전속결.

보증금을 되찾아 새 전셋집으로 옮길 계획이라면, 이사 자금이 부족할 때 정부 전세대출부터 확인해 보세요.

▼ 더 알아보기 — 버팀목 전세대출·디딤돌 대출 2026 — 조건·금리·신청방법 총정리

다음 편 예고 — 전세보증금 강제경매 2026(승소 판결 후 임대인 집을 경매에 넘겨 실제 회수하는 절차)을 다룹니다.

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공식 출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 보증금의 회수·집행권원의 확보
• 대법원 — 송달료 1회분 5,500원 인상 안내(2025-06-01 시행)
• 대법원 전자소송

본 내용은 2026년 8월 기준이며 제도·비용·절차는 변경될 수 있습니다. 인지대·송달료 실제 납부액은 법원 산정 기준을 따르며, 개별 사건의 법적 판단은 대한법률구조공단(132)·변호사 등 전문기관에서 확인하세요. 최종 확인일: 2026-08-02.